Hipotecarse (sin morir)

La verdad es que, aunque el mercado español es el décimo país de la Unión Europea con mayor porcentaje de personas hipotecadas para pagar su vivienda, a mi ha parecido más largo que un parto.

Antes de comprarse un piso (primera parte)

Cuando me planteé comprarme un piso, nadie me contó todo lo que debía tener en cuenta antes de tomar la decisión sobre qué piso elegir, aquí os dejo, sin embargo, la guía que me hice para tomar esta decisión:

  • La cantidad que se debe destinar a la hipoteca de la vivienda no debería superar el 40% – 50%de los ingresos netos mensuales.
  • Revisa los ahorros que tienes disponibles así como las donaciones para el mismo.
  • Los gastos iniciales de la compra de la vivienda pueden ser 10%-12% del precio y no te los dará el banco, saldrán de tus ahorros (notario, intereses, impuestos,…).
  • El dinero que no cubre la hipoteca, normalmente el 20% del precio de tasación o venta según el banco.

Con todo ello, deberemos formalizar una cifra en nuestra cabeza.

Adjunto caso practico con costes aproximados en la ciudad de Barcelona: Costes ANTES de hipotecarse, es decir, costes que tendrás que asumir de tu bolsillo para un inmueble de 200.000€ serían 35.000€.

  • Tasación del notario: 500€
  • Seguro del hogar: 240,13 €/anuales
  • Seguro de vida: 360€/anuales
  • Impuestos ITP 5% por ser menor de 32 años: 10.000€
  • Gestoría: Depende demasiado.
  • Registro: Depende demasiado.
  • Coste comunidad: 400€480€/anuales
  • IBI: 80€/anuales
  • 20% del coste total de la vivienda (a excepción de que encontréis un banco que os den el 100% de venta): 20.000 €  (normalmente se divide en dos pagos, el primer 10% en concepto de ARRAS)

Esta cifra es la que tendremos que tener disponible, como mínimo, en nuestra cuenta bancaria. Si realizáis las formulas en excel, sabréis dada una cifra (ahorros, por ejemplo) de cuanto debe de ser el importe total de la vivienda (en este caso eran 200.000€).

Antes de comprarse un piso (segunda parte)

Una vez tengamos clara la parte económica, deberemos de realizarnos las siguientes dudas:

  • ¿Queremos realizar obras en la vivienda?
  • ¿Hay transporte público cerca?
  • ¿Hay comercios cerca?
  • ¿Cómo de cerca está el centro de salud/CAP más cercano?
  • ¿Cuántas habitaciones quiero?
  • ¿Cuántos metros cuadrados quiero?
    • Para poder determinar cuántos M2 necesitamos, debemos tener claro las distancias lógicas de una habitación.
    • Si voy a colocar una cama de 2*1,64, la habitación debe medir más de 3m. Si quiero colocar un armario deberé tener en cuenta que la profundidad estándar suelen ser 2*0,64.
    • Para poder calcular aproximadamente cómo de grande deberían de ser las habitaciones yo utilicé esta aplicación https://home.by.me

¿Ya tienes claras las dudas?

** A tener en cuenta, muchas personas contactan con el banco ANTES de realizar los siguientes pasos, para tener garantizada la hipoteca que más o menos tienen en mente, en mi caso, no lo realicé hasta que yo lo consideré oportuno **

Una vez encontrada la vivienda que más se adapta a nuestras necesidades, deberemos de tener claro que el precio de venta puede que no sea el precio de mercado; es decir, que nos lo estén vendiendo por encima o por debajo de lo que marca el mercado.

Es importante este punto, dado que la hipoteca estará marcada por el precio de mercado, mientras que la vivienda estará marcada por tus criterios y los del vendedor.

Para tener un poco más claro el precio real de venta, y aunque seguramente te obligarán a pagar una cuantía en concepto de reserva, no aceptes ninguna oferta económica siempre y cuando no tengas la siguiente información:

  • Planos reales de la vivienda
  • Coste de la comunidad confirmado.
  • Certificado energético
  • Tasación – en caso de que la tuviera la parte vendedora, en caso contrario, te aconsejaría que la pagaras cuando estés 100% seguro de que quieres comprar dicha vivienda. Esta tasación se podrá reutilizar para cuando el banco te la solicite y será el certificado que argumente el coste real de la vivienda bajo precio mercado.

OFERTA ECONÓMICA

Con toda esa información, más la comparativa con los precios que haya en ese momento en la zona donde quieras comprar, se puede proceder a la realización de la oferta.

ARRAS

En caso de que ambas partes estén de acuerdo con la oferta presentada, se formaliza realizando y firmando un documento de ARRAS.  También se abonará el x% en concepto de ARRAS que se acuerde, siguiendo el ejemplo anterior, abonaríamos 20.000€ a la cuenta bancaria que nos indiquen.

Una vez firmadas las ARRAS, se procede a recopilar toda la documentación que nos solicitará el banco.

Documentación que debes presentar al banco para poder realizar un estudio de hipoteca, habrá que tener en cuenta que habrá bancos que no os la solicitarán:

  • Últimas 6 nóminas
  • Última RENTA
  • Contrato laboral
  • ARRAS firmadas

Documentación obligatoria antes de firmar la hipoteca: 

  1. Oferta económica
  2. Documentación de ARRAS firmada por ambas partes
  3. Cédula de habitabilidad: Te la hará llegar la parte vendedora.
  4. Certificado deuda de comunidad: Te la hará llegar la parte vendedora.
  5. Certificado deuda hipoteca pendiente: Certificado de tasación
  6. Escritura del piso: Te la hará llegar la parte vendedora.
  7. Pagos del IBI y TM: Certificado deuda pendiente del IBI y TM
  8. Firma reducción de ITP: Este documento lo firmara la parte compradora con el banco.
  9. Nota simple: Te la harán llegar desde registradores de la propiedad de España
  10. Planos reales: Te la hará llegar la parte vendedora.
  11. Provisión de fondos: Te la hará llegar el banco
  12. Tasación: Podéis utilizar la tasación realizada en los puntos anteriores, en caso de que no la hayáis realizado, se puede contratar la tasación desde el banco o bien desde un notario paralelo siempre y cuando tenga convenio con vuestro banco.

Si vives en cataluña, recuerda que una vez tengas toda la documentación y hayas aceptado el presupuesto que te ha hecho llegar tu banco, deberás esperar 15 días hasta la firma del notario. Durante esos 15 días puedes leer en google los motivos por los cuales debemos esperar, y recordarlos la próxima vez que vayas a votar, dado que somos la única CA que tenemos este impás de tiempo.

Bancos

Cuando decidas que es el momento oportuno para hablar con los bancos, deberás de escoger aquel que te ofrezca mejores condiciones

Tipo de hipotecas:

  • Hipotecas a tipo fijo. Cuando el tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario pactado. Las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo. Es una alternativa interesante si el tipo fijo pactado es lo suficientemente atractivo para vincularnos con el banco a décadas vista; al tener costes de subrogación muy altos (compensación por riesgo de tipo de interés que pueden suponer un 4% o más), hay que analizar detenidamente las condiciones antes de firmar.

Ventajas: Sabrás de antemano tu cuota mensual durante toda la vida de la hipoteca. Podrás organizar mejor tus finanzas.
No hay riesgo de subidas en el tipo de interés. Los bajos valores actuales del Euribor no deben bajarnos la guardia, ya que hace tan solo 7-8 años se situaba en valores superiores al 4%, por lo que al contratar una hipoteca a tipo variable podríamos llevarnos un susto con el Euribor. Ganarás en tranquilidad.
Actualmente las hipotecas a tipo de interés fijo rondan el 2,5% para un plazo de 25 años mientras que las hipotecas a tipo de interés variable las encontramos en Euribor +0,85% en el mejor de los casos. La diferencia no es excesiva, por lo que la tranquilidad no se paga a precio de oro.

  • Hipotecas a tipo variable. Las cuotas mensuales son constantes durante cada periodo de revisión, cambiando en base al tipo de referencia hipotecaria cuando se revisa el interés. En España la mayoría de préstamos son de este tipo, con un sistema de amortización de cuota constante o francés y tipo variable. – Esta es (en parte) la culpable de los desahucios debidos a la crisis española, subieron los intereses y la gente no pudo asumirlos –
  • Hipotecas a tipo mixto. Pueden existir hipotecas que combinan un tipo fijo con otro variable. Un porcentaje del interés variaría en función de un referencial (normalmente el euribor) y el otro sería un interés fijo pactado. – Esta es la otra más recomendada actualmente –

El Euribor se encuentra en negativo en 2019, por lo que los hipotecados a tipo variable están ahorrando más que nunca. A corto plazo, las hipotecas a tipo variable son más baratas que las hipotecas a tipo fijo.
En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés varía con el plazo escogido. A mayor plazo, mayor será el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo. Por ejemplo, una hipoteca fija a 15 años tiene un tipo de interés del 1,75-2% TIN aproximadamente. Sin embargo, si la contratamos a 30 años, el tipo de interés aumenta a 2,5% TIN aproximadamente. Esto no sucede en las hipotecas variables, ya que el plazo escogido no afecta al diferencial.
Por lo tanto, ¿qué tipo de interés es mejor en una hipoteca, el tipo fijo o el tipo variable? No existe una respuesta clara ni una verdad absoluta en este tema. Depende, sobretodo, de tu personalidad. Si quieres ahorrar en el corto/medio plazo, elegirás una hipoteca a tipo variable. Si lo que quieres es tranquilidad y pagar siempre la misma cuota por tu hipoteca (una cuota con la que te sientas cómodo), elegirás una hipoteca a tipo fijo.

Mis consejos para no morir en el intento:

  1. Asegúrate que tienes el dinero del primer apartado, si no, podrías perder el dinero dado en concepto de arras o pedir un préstamo a alguna entidad para poder pagar la entrada al piso.
  2. Una vez tengas las ARRAS firmadas, pide toda la documentación a la inmobiliaria-parte vendedora, no esperes, te comentarán que no hay fecha de firma todavía y hay tiempo. MENTIRA, no hay tiempo, pídelo todo cuanto antes.
  3. Pregunta en el banco donde tengas la nómina domiciliada, te facilitará la vida. Si eres ING solo por ser del banco, ya tienes el estudio preaprobado, sin embargo, en OPENBANK después de 5 semanas me llamaron para indicarme que seguían estudiando mi caso.
  4. Olvida los bancos grandes (Sabadell/Caixa/Santander…) te llenarán a comisiones de apertura, mantenimiento, y hasta por limpiar la cocina.
  5. Escoge 3 bancos y haz la simulación hipotecaria con cada uno de ellos (es gratis). Yo lo hice con ING, openbank y kutxabank. Al final el que más ventajas me ofrecía era ING.
  6. Haz números y mira si te sale a cuenta coger los seguros de vida y hogar con el mismo banco o no (en mi caso, salía a cuenta).
  7. Haz todo el papeleo cuanto antes, si no, será el proceso se hará más largo que un parto: El banco te pedirá documentación a ti, tú a la inmobiliaria, ellos al vendedor, el vendedor a su banco, y luego todo de vuelta… y creo que el Papa de roma también está involucrado en algún proceso (broma).
  8. No compres muebles hasta que no tengas las llaves: Los planos suelen tener erratas y al final te puedes encontrar con muebles que no te caben.
  9. Cuando tengas las llaves, habla con los antiguos propietarios para cambiar el nombre de los servicios (agua/luz/internet…) que NO los den de baja, solo que realicen un cambio de titularidad, y a partir de ahí, que te abonen la parte correspondiente a los días en los cuales no has vivido ahí.
  10. ¿Sigues vivo?

Felicidades por la compra de tu vivienda, formas parte de la población española que mira el € a final de mes <3

pd.- No puedo calcular coste final de la hipoteca del ejemplo que he puesto de 200.000€ por que dependerá del tipo de hipoteca a elegir, los intereses del banco y la situación del euribor.

Ahora solo tienes que pensar en cambiar todos los servicios, encontrar compañias baratas, y además, empadronarte y cambiar el centro de salud 🙂

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